不动产抵押登记注意事项

    2021年4月6日,自然资源部为落实《民法典》对不动产抵押权的规定,发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》(以下简称“《通知》”),对不动产抵押登记事项进行了明确。

    《通知》生效后,不动产抵押登记过程中应注意以下事项:

一、明确公益设施以及法律、行政法规规定不得抵押的不动产,不得办理抵押登记

   《通知》对《民法典》抵押不动产的范围进行了明确,强调了公益设施以及法律、行政法规规定不得抵押的不动产不得办理抵押登记。

    根据《民法典》第399条规定,不得抵押的财产如下:(1)土地所有权;(2)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外;(3)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(5)依法被查封、扣押、监管的财产;(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

    因此,可抵押的财产一般具有如下特征:①权属清晰,不存在权属争议;②未被查封、扣押、监管;③非公益设施;④非土地所有权或宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。在进行担保方案设计时,应对拟抵押财产的权属、权利负担(是否被查封、扣押、监管)、性质(是否公益性质)等进行尽职调查,确认抵押财产不属于《民法典》第399条规定的情形后,方可实施该项担保措施。

二、明确抵押担保范围

    担保范围即实现担保权时债权人(抵押权人)就该项担保可获赔偿的最大范围。

   《通知》发布之前,在办理不动产抵押登记过程中,一般只需登记被担保主债权的金额;本次发布的《通知》明确:如当事人明确约定了担保范围的,不动产登记机构应根据当事人的申请,在不动产登记簿进行明确记载。

    就此条规定来看,不动产登记机构对担保范围在不动产登记簿记载是以当事人申请为前提的。因此,为保护债权人的权益,在办理不动产抵押登记时,应向不动产登记机构申请对担保范围进行登记,要求将具体的担保范围登记在不动产登记簿中。

三、对抵押不动产是否禁止或限制转让进行登记

   《民法典》对抵押权进行的最大变动之一即放开了对抵押物流转的限制。在《民法典》实施之前,根据《担保法》的规定,抵押人转让抵押物的,必须取得抵押权人的同意,未经抵押权人同意的,不予办理转移登记。根据《民法典》第405条规定:除当事人另有约定外,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。

    针对《民法典》这一规定,《通知》对抵押不动产的流转进行了相应的调整,明确:不动产登记机构应根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”进行记载。有约定的填是,抵押期间转让抵押物的,应由受让人、抵押人(转让人)、抵押权人共同申请办理转移登记;无约定的填否,抵押期间转让抵押物的,应由受让人、抵押人(转让人)申请转移登记。

    根据《通知》的规定,如不动产登记簿登记的“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目为否,则抵押人在未取得抵押权人同意时也可以办理抵押不动产的转移登记。因此,在办理不动产抵押登记过程中,为更好保障债权人权益,应向登记机构明确申请禁止或限制抵押物转让,防范抵押人私自转让抵押物给抵押权人造成损失。

   《通知》同时对《民法典》实施前已经办理抵押登记的不动产流转进行了明确:《民法典》实施前已经办理抵押登记的,抵押期间转让不动产仍需取得抵押权人的同意。

四、完善不动产登记簿。《通知》对不动产登记簿样式进行了修改,增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目;将“最高债权数额”修改为“最高债权额”,并独立为一个栏目,填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。

五、更新不动产权证书和不动产权登记证明。将“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”

六、调整不动产登记系统、数据库以及申请书。加快各地登记系统升级,保障登记工作顺畅开展。

2021年4月14日 11:24
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